在上一篇楼市观察中，我们写了《楼市“小阳春”真相：分化扩大 普涨不再》，全国市场冷热不均，仅有少部分城市回暖，大部分还处于“阴雨绵绵”当中。

　　一季度，土地市场也在上演极致的分化：一边是竞价激烈，如广州天河马场243轮竞价、236亿成交、溢价26.6%，杭州城东新城109轮厮杀、溢价51.08%；另一边则是全国超七成百强房企零拿地，三四线城市流拍频现、底价成交成常态。

　　仅以杭州为例，进入4月，土地热度仍旧不减。4月8日，华润激战127轮、溢价46.83%斩获滨江区宅地；仅两天后，4月10日，滨江集团（002244）鏖战73轮、溢价59.67%，摘得杭州云谷宅地，成为该板块新地王。

　　“地王”重现，让沉寂已久的楼市振奋，春天真的要来了？不过，从全国数据来看，真相却有点十分扎心。

　　中指研究院最新数据显示，2026年一季度，全国百强房企拿地总额仅1465.2亿元，同比大幅下降49.4%，近乎腰斩。克而瑞研究中心监测也指出，尽管节后土地供应有所回升，但企业拿地意愿整体极度谨慎，超七成百强房企一季度没有新增土储入账，土地市场整体呈现“缩量提质”的鲜明特征。

　　另据《2026年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，一季度权益拿地金额前十的席位中，无一家民营房企。其中，越秀集团以236亿元断层领跑，保利发展（600048）、华润置地、中国金茂等央企紧随其后，分别以121亿元、82亿元、71亿元的拿地金额占据榜单前列，全国性头部央国企包揽了超七成的份额。

　　图：2023年-2026年3月TOP100房企累计拿地总额及同比

　　数据来源：中指数据CREIS

　　楼市分化，正从买房选城市、选地段，传导到房企拿地看资质、看核心。

　　数据来看，从2021年到2026年，拿地金额TOP20房企中，央国企数量占比从40%升至80%以上，曾经在土拍市场叱咤风云的民营房企，如今几乎集体淡出了高溢价地块的竞争。即便有少数经营稳健的民企偶尔出手，也只是在自身深耕的城市，拿下小体量、低总价的地块。如浙江博策、邦泰、保亿等私企小体量拿地，总价多在10亿以下，原因在于此类地块“具有高确定性，算得过来账。”

　　土地市场的格局变化，是行业内部调整，还是会影响到普通人的买房决策？业内认为，土拍作为楼市的先行指标，央国企扎堆拿地的区域，往往是城市价值较高、配套较完善、需求旺盛的核心板块，未来房产保值增值能力更有保障；而民企缺席、土拍冷清的区域，大多缺乏人口与产业支撑，房产流通性与价值都会大打折扣。

　　这也意味着，未来房地产市场的分化会进一步加剧，核心城市、核心地段的资产会愈发稀缺，而人口流失城市、远郊非核心板块的房产，将逐渐失去投资价值，甚至面临贬值风险。

　　华夏新供给经济学研究院创始院长贾康此前在接受采访时指出，这种分化表现为，一方面，部分核心地段和优质项目依然畅销，甚至在一些城市仍出现了“好房子”的热购和开发商竞争中抬岀的“地王”；但另一方面，从统计层面看，全国商品房成交均价呈现下行趋势。至于网上有一些极端悲观的论调，这显然过分了，但下行压力确实存在，不容忽视。

　　经济学家任泽平则认为，房地产普涨时代彻底结束，未来市场将呈现显著的“二八分化”。核心城市核心区域与低能级城市、一二线城市远郊板块的分化格局将愈发明显。